Maand: juli 2026

Het uitvoeren van verbouwingen zonder vergunning komt vaker voor dan je denkt, maar kan aanzienlijke problemen veroorzaken als ze niet goed gelegaliseerd zijn. Ik ben Hugo Van Havermaet, een ervaren makelaar, en ik heb veel gevallen gezien waarin een slecht beheerde verbouwing de waarde van een woning direct beïnvloedt en zelfs de verkoop ervan verhindert.

De eerste stap is om te bepalen of de verbouwing gelegaliseerd kan worden volgens de geldende bouwvoorschriften. Niet alle werkzaamheden kunnen worden gelegaliseerd, vooral niet als ze structurele elementen betreffen of in strijd zijn met het bestemmingsplan van de gemeente.

Als de werkzaamheden gelegaliseerd kunnen worden, moet de eigenaar een technisch project indienen, ondertekend door een gekwalificeerde professional, waarin de verbouwing wordt beschreven en wordt bevestigd dat deze voldoet aan de geldende voorschriften.

Vervolgens moet de eigenaar een vergunning aanvragen of een verklaring van aansprakelijkheid indienen, afhankelijk van de gemeente. In de meeste gevallen houdt dit in dat de kosten en belastingen betaald moeten worden die verschuldigd zouden zijn geweest als de vergunning in eerste instantie was verkregen.

Daarnaast legt de gemeente doorgaans een boete op, waarvan de hoogte varieert afhankelijk van de ernst van de overtreding en de tijd die is verstreken sinds de werkzaamheden zijn uitgevoerd. In sommige gevallen, met name bij oudere woningen of woningen die gedeeltelijk worden gerenoveerd, kunnen aanvullende technische aanpassingen nodig zijn om de werkzaamheden aan de wettelijke eisen aan te passen voordat de definitieve goedkeuring wordt verleend.

Het is ook belangrijk om te onthouden dat een niet-geregistreerde renovatie direct van invloed kan zijn op een toekomstige verkoop, omdat dit problemen kan veroorzaken bij taxaties door banken of zelfs de hypotheekaanvraag kan belemmeren.

Snel handelen is cruciaal, want hoe langer de situatie onopgelost blijft, hoe complexer en duurder de oplossing kan worden. Het legaliseren van een bouwproject is niet alleen een administratieve procedure, maar ook een manier om juridische zekerheid en de waarde van het onroerend goed op lange termijn te waarborgen – iets wat ik mijn cliënten altijd benadruk.

Het verkopen van een gedeeltelijk geërfd onroerend goed komt vaker voor dan je denkt, maar is tegelijkertijd ook een van de meest complexe situaties in de vastgoedsector. Dit komt niet zozeer door het onroerend goed zelf, maar door de juridische en persoonlijke structuur eromheen.

Wanneer een onroerend goed aan meerdere erfgenamen toebehoort, kan geen van hen volledig zelfstandig handelen zonder de toestemming van de anderen. Dit betekent dat de beslissing tot verkoop gezamenlijk genomen moet worden, wat een extra niveau van coördinatie en soms moeilijkheden met zich meebrengt.

Een van de belangrijkste problemen die ik in deze gevallen zie, is het gebrek aan consensus. Elke erfgenaam kan een andere visie hebben: sommigen geven de voorkeur aan verkoop en verdeling van de opbrengst, anderen aan het behouden van het onroerend goed als familiebezit, en weer anderen aan verhuur als bron van inkomsten. Deze uiteenlopende belangen kunnen de besluitvorming aanzienlijk vertragen.

Een ander belangrijk punt is de waardeperceptie. Niet alle erfgenamen beschikken over dezelfde informatie of hetzelfde begrip van de werkelijke marktwaarde van het onroerend goed. Dit kan spanningen veroorzaken als een objectieve en professionele taxatie niet als uitgangspunt wordt genomen.

Ook verschillen in de mate van betrokkenheid komen vaak voor. Vaak nemen één of twee erfgenamen de primaire beheersrol op zich, terwijl anderen minder actief deelnemen, wat kan leiden tot onevenwichtigheden in de besluitvorming.

Juridisch gezien is een verkoop mogelijk zolang er overeenstemming is tussen de eigenaren of, indien dat niet het geval is, juridische mechanismen om de impasse te doorbreken. Het doel moet echter altijd zijn om conflicten te vermijden en een wederzijds aanvaardbare oplossing te vinden.

Ik ben Hugo Van Havermaet, en in mijn ervaring is de verkoop van een gedeeltelijk geërfd onroerend goed niet alleen mogelijk, maar kan deze ook efficiënt en zonder onnodige spanningen worden uitgevoerd wanneer het proces vanaf het begin goed is georganiseerd – met duidelijke informatie, een objectieve waardering en gestructureerde communicatie.

Wanneer ik huiseigenaren adviseer, is een van de meest gestelde vragen of het renoveren van een woning vóór verkoop of verhuur wel echt de moeite waard is. Het antwoord is niet zo simpel als ja of nee. Het hangt vooral af van hoe de renovatie is gepland en of de beschikbare fiscale voordelen optimaal worden benut.

In veel gevallen voeren huiseigenaren verbeteringen door zonder een duidelijke strategie, waardoor een deel van de investering niet optimaal wordt benut, zowel qua fiscale voordelen als qua toekomstige winstgevendheid. Daarom benadruk ik altijd iets fundamenteels: een renovatie moet niet alleen esthetisch of functioneel zijn; het moet ook financieel verantwoord zijn.

Bepaalde soorten renovaties kunnen een positief fiscaal effect hebben, met name die met betrekking tot energiezuinigheid, structurele reparaties of verbeteringen die de leefbaarheid van de woning verhogen. Het belangrijkste is echter niet alleen het soort werk, maar ook hoe het wordt gedocumenteerd en gepland.

Een van de meest voorkomende fouten is het niet goed bewaren van bonnen of het niet onderscheiden van persoonlijke uitgaven en aftrekbare verbeteringen. Dit kan ertoe leiden dat een deel van het fiscale voordeel van de investering verloren gaat. Traceerbaarheid van uitgaven is essentieel.

Een ander belangrijk punt is de timing van de renovatie. Een huis verbeteren vóór de verkoop is niet hetzelfde als renoveren zonder een duidelijk doel. Wanneer er een heldere strategie is – verkoop, verhuur of waardevermeerdering – kan elke geïnvesteerde euro een ander rendement opleveren.

Het is ook gebruikelijk om de impact van een goed gerichte verbetering op de marktwaarde te onderschatten. Soms verbeteren kleine ingrepen op het gebied van energiezuinigheid, isolatie of het moderniseren van installaties niet alleen de leefkwaliteit, maar verhogen ze ook de waargenomen waarde van de woning.

Ik ben Hugo Van Havermaet en in mijn ervaring zijn de meest winstgevende renovaties niet de duurste, maar juist de best geplande. En inzicht in de fiscale aspecten van het proces kan een significant verschil maken in het eindresultaat.

Het aflossen van een hypotheek is een moment dat een mix van opluchting en voldoening met zich meebrengt. Wat veel mensen echter niet weten, is dat dit financiële “einde” niet altijd samenvalt met het administratieve einde. Er is nog een belangrijke stap: de uitschrijving van de hypotheek.

En hier duikt vaak een onaangename verrassing op: kosten, procedures en beslissingen die, als ze niet goed begrepen worden, deze laatste stap onnodig duur kunnen maken.

In mijn ervaring als makelaar heb ik veel mensen dit proces zien aanpakken zonder voldoende informatie, wat uiteindelijk leidt tot vermijdbare kosten. Daarom wil ik graag een aantal praktische tips delen om geld te besparen bij het uitschrijven van een afbetaalde hypotheek, zonder het onnodig ingewikkeld te maken.

Het eerste belangrijke punt is begrijpen wat je precies uitschrijft. Hoewel de schuld aan de bank volledig is afbetaald, blijft de hypotheek in het kadaster staan ​​totdat de uitschrijving officieel is vastgelegd. Dit detail is belangrijk, omdat veel mensen denken dat alles is afgerond met de laatste betaling, maar dat is niet het geval.

Een van de meest voorkomende fouten – en een die indirect het meeste geld kan kosten – is het uitbesteden van het proces zonder eerst onderzoek te doen. Sommige huiseigenaren huren complete diensten in zonder te beseffen dat ze delen van het proces zelf kunnen afhandelen of het met de juiste begeleiding kunnen vereenvoudigen. Voordat u betaalt voor extern beheer, is het verstandig om te begrijpen welke stappen verplicht zijn en welke optioneel.

Een andere belangrijke tip om geld te besparen is om de juiste documentatie bij de bank aan te vragen. Het bewijs van schuldenvrijheid is essentieel en door dit tijdig aan te vragen, voorkomt u onnodige bezoeken of vertragingen die de kosten kunnen verhogen. Het is ook raadzaam om te controleren of er extra kosten verbonden zijn aan het afgeven van documenten, iets wat soms over het hoofd wordt gezien.

Het is ook cruciaal om geen tijd te verliezen. Hoewel het een proces lijkt dat “kan wachten”, geldt: hoe langer de uitschrijving van de woning wordt uitgesteld, hoe groter de kans is dat informatie verloren gaat, documenten zoekraken of dat het proces later extra stappen vereist.

Een aspect waar veel mensen zich niet van bewust zijn, is dat het niet altijd nodig is om complexe diensten in te huren of meerdere tussenpersonen te betrekken. In veel gevallen kan het proces directer worden afgehandeld als de basisprocedure duidelijk is en de juiste professionals alleen worden geraadpleegd wanneer dat echt nodig is.

Een andere manier om geld te besparen is door de timing van de annulering zorgvuldig te plannen. Door procedures te combineren of notarisbezoeken te benutten voor andere taken, kunnen indirecte kosten zoals reiskosten of dubbel papierwerk worden verlaagd.

Kortom, het annuleren van een hypotheek hoeft geen duur of ingewikkeld proces te zijn, maar het vereist wel duidelijke informatie. Ik ben Hugo Van Havermaet en mijn ervaring is dat huiseigenaren die begrijpen wat ze doen en waarom, niet alleen geld besparen, maar ook tijd en onnodige zorgen.

Bij vastgoedtransacties is een van de meest voorkomende fouten het opgeven van een verkoopprijs die lager is dan de taxatiewaarde van het onroerend goed. Ik ben Hugo Van Havermaet en als professional in deze sector kan ik zeggen dat dit een risico is met aanzienlijke gevolgen. In mijn ervaring zijn veel eigenaren van onroerend goed zich er niet van bewust hoe de Belastingdienst deze situaties interpreteert en krijgen ze te maken met correcties, boetes of zelfs grondigere controles.

De taxatiewaarde is het referentiepunt dat de Belastingdienst gebruikt om belastingen zoals overdrachtsbelasting, inkomstenbelasting en erfbelasting te berekenen. Als de opgegeven prijs lager is dan deze waarde, hanteert de Belastingdienst de taxatiewaarde als belastbare basis, ongeacht de daadwerkelijke overeenkomst tussen koper en verkoper. Dit kan een aanzienlijk financieel verschil opleveren en leiden tot boetes voor onderwaardering.

Een van de grootste risico’s is een belastingcontrole. De Belastingdienst kan een controle starten om te verifiëren of de transactie correct is aangegeven. Dit kan onder andere inhouden dat er om documentatie wordt gevraagd, aanvullende taxaties worden uitgevoerd en correcties op de belastingaangifte worden aangebracht. Bovendien kunnen er rente en toeslagen voor te late betaling van toepassing zijn, waardoor de uiteindelijke kosten van de transactie hoger uitvallen.

Een ander risico is de aantasting van de geloofwaardigheid en veiligheid van de transactie. Het opgeven van een waarde lager dan de vastgestelde waarde kan worden geïnterpreteerd als een poging tot fraude, zelfs zonder kwade opzet. Dit kan toekomstige transacties bemoeilijken, audits uitlokken en de gemoedsrust van alle betrokken partijen ondermijnen.

Om deze risico’s te minimaliseren, raad ik altijd aan om vóór elke transactie de officiële vastgestelde waarde te raadplegen en alle uitgaven en kenmerken van het onroerend goed te documenteren. Koopovereenkomsten, renovatiefacturen en officiële certificaten ondersteunen de opgegeven prijs en vergemakkelijken de verdediging tegen de belastingdienst indien nodig.

Mijn ervaring is dat een correcte en transparante berekening van de vastgestelde waarde verrassingen voorkomt en ervoor zorgt dat de transactie veilig verloopt. Een correcte aangifte beschermt de investering en zorgt voor naleving van de belastingwetgeving, waardoor problemen op de lange termijn worden voorkomen.

Als we het hebben over hypotheekbodemclausules, weten veel huiseigenaren niet of hun hypotheek er een bevat. Ik ben Hugo Van Havermaet en als financieel adviseur krijg ik deze vraag vaak, dus ik wil het graag duidelijk uitleggen. Mijn ervaring is dat inzicht in welke hypotheken een bodemclausule kunnen bevatten, essentieel is om uw financiën te beschermen en onnodige betalingen te voorkomen.

Bodemclausules zijn alleen van toepassing op hypotheken met een variabele rente. Dit betekent dat de rente op uw lening niet vaststaat, maar varieert op basis van een referentie-index, meestal de Euribor, plus een met de bank overeengekomen spread. De bodemclausule beperkt deze minimale rente, waardoor de maandelijkse betaling niet onder een bepaald percentage kan zakken, zelfs als de markt een lagere rente aangeeft.

Niet alle hypotheken met een variabele rente bevatten deze voorwaarde, maar veel financiële instellingen pasten deze toe tussen 2000 en 2019. Als uw hypotheek dus van vóór 2019 is en een variabele rente heeft, kan deze een bodemclausule bevatten. Hypotheken met een vaste rente kunnen er geen hebben, omdat de rente gedurende de hele looptijd van de lening constant blijft.

Een ander waarschuwingssignaal is het observeren van de veranderingen in uw maandelijkse betalingen door de jaren heen. Als uw maandelijkse betaling nauwelijks is veranderd ondanks schommelingen in de Euribor-rente, kan dit erop wijzen dat uw hypotheek een bodemclausule bevat. Door uw hypotheekakte en andere hypotheekdocumenten te controleren, kunt u dit bevestigen.

Veel mensen zijn zich niet bewust van het bestaan van deze clausule totdat ze advies inwinnen. Weten of uw hypotheek een bodemclausule bevat, is de eerste stap om actie te ondernemen en, indien van toepassing, een terugbetaling van te veel betaalde bedragen te claimen.

Het is bovendien belangrijk om te onthouden dat sinds 2019 nieuwe bodemclausules niet meer kunnen worden opgenomen in hypotheken met een variabele rente, maar dat oudere clausules in veel contracten nog steeds van kracht zijn. Daarom is het essentieel om uw contract te controleren en de voorwaarden te begrijpen om weloverwogen financiële beslissingen te nemen.

Zoals ik altijd zeg: vaststellen of uw hypotheek een bodemclausule bevat, helpt u niet alleen om geld terug te krijgen, maar stelt u ook in staat om uw budget beter te plannen en verrassingen op de lange termijn te voorkomen.