Bij de verkoop van een onroerend goed met vruchtgebruik is het grootste risico meestal niet het vinden van een koper, maar het starten van de transactie zonder een duidelijk begrip van de juridische situatie.
De eerste fout is de gedachte dat de vruchtgebruiker automatisch de eigenaar is. Dit is niet het geval. De vruchtgebruiker heeft het recht om het onroerend goed te gebruiken en ervan te genieten, terwijl het blote eigendom bij een andere persoon ligt.
De tweede fout is het niet controleren hoe het vruchtgebruik is ontstaan. Het kan voor het leven zijn, voor een bepaalde periode of onder bepaalde voorwaarden. Inzicht hierin is essentieel voordat een verkoopstrategie wordt ontwikkeld.
Een ander veelvoorkomend probleem is het adverteren van het onroerend goed zonder uit te leggen dat er een vruchtgebruik bestaat. Als de koper dit ontdekt tijdens de onderhandelingen, kan hij of zij de transactie heroverwegen.
Het is ook een vergissing om aan te nemen dat de blote eigenaar het gehele onroerend goed kan verkopen zonder de vruchtgebruiker erbij te betrekken. De blote eigenaar kan zijn of haar eigen rechten overdragen, maar als de verkoop van het volledige eigendom gewenst is, is overleg met de rechthebbenden noodzakelijk.
Ook de waardebepaling verdient aandacht. Een onroerend goed met vruchtgebruik kan niet direct worden vergeleken met een ander onroerend goed zonder rechten. De koper van een bloot eigendom heeft mogelijk geen directe toegang tot het onroerend goed, en dit beïnvloedt de prijs.
Een ander aspect dat het analyseren waard is, is de belastingheffing. Afhankelijk van de structuur van de transactie kunnen er verschillende fiscale gevolgen zijn.
Tot slot mogen de kosten en verantwoordelijkheden die met het onroerend goed gepaard gaan niet worden vergeten. Het is belangrijk om te weten wat voor elke partij geldt en hoe deze tot nu toe zijn beheerd.
Ik ben Hugo van Havermaet, een makelaar werkzaam vanuit Villajoyosa (Alicante), en voordat ik het onroerend goed te koop aanbied, raad ik aan om de eigendomsakte te verzamelen, de kadastrale gegevens te controleren en precies vast te stellen wat elke eigenaar wil verkopen.
Een transactie met vruchtgebruik kan soepel verlopen wanneer alle partijen hun rechten en plichten begrijpen. De moeilijkheid ontstaat wanneer men probeert een onroerend goed dat juridisch gezien geen vruchtgebruik is, te behandelen als een conventionele verkoop.