Ik ben Hugo Van Havermaet en ik krijg vaak de vraag: “Wat is het minimale vloeroppervlak dat een huis moet hebben om verkocht te kunnen worden?” Het antwoord in Alicante, hoewel ogenschijnlijk eenvoudig, kent belangrijke nuances die voortvloeien uit decreet 80/2023 van de regio Valencia. Voor nieuwbouwwoningen geldt over het algemeen een minimum van 35 vierkante meter bruikbare ruimte om volgens de huidige regelgeving als bewoonbaar te worden beschouwd. Voor bestaande woningen is de minimale drempel echter 24 vierkante meter bruikbare ruimte om te voorkomen dat ze als sub-standaard woning worden beschouwd.
Het is allereerst belangrijk te begrijpen dat de legaliteit van een woning niet alleen afhangt van de huidige grootte, maar ook van de administratieve status en of de woning destijds met de vereiste vergunningen is gebouwd. Als de woning een eerste bewoningsvergunning of een tweede bewoningsvergunning (voorheen bekend als een bewoningscertificaat) heeft, kan deze normaal worden verkocht, zelfs als het vloeroppervlak kleiner is dan vereist voor nieuwbouw. Belangrijk om te weten: ontwerp- en kwaliteitsvoorschriften zijn niet met terugwerkende kracht van toepassing op oudere woningen die legaal waren toen ze werden gebouwd.
Het verkopen van een pand als bewoonbare woning is echter een andere zaak als het volledig is gerenoveerd of als de bestemming is gewijzigd van bedrijfsruimte naar woonruimte. In Alicante moeten deze gevallen voldoen aan de geldende normen, waarbij een studio-appartement minimaal 24 m² en een conventionele woning minimaal 30 m² mag hebben, afhankelijk van de flexibiliteitscriteria. Als het pand niet voldoet aan de huidige minimumeisen of niet over de juiste documentatie beschikt, kan het wel als onroerend goed worden overgedragen, maar niet als een bewoonbare woning. Dit heeft een radicale invloed op de waarde, de mogelijkheid om een hypotheek te verkrijgen en de mogelijkheid om basisvoorzieningen zoals water af te sluiten.
We moeten ook rekening houden met fundamentele technische aspecten zoals kruisventilatie, verlichting (die minimaal 30% van de bruikbare binnenruimte moet bestrijken), een minimale plafondhoogte van 2,50 m in de belangrijkste ruimtes bij nieuwbouw (of 2,10 m in bestaande woningen) en de verplichte scheiding van de badkamer. Het gaat niet alleen om de grootte; het gaat om de ruimtelijke kwaliteit en strikte technische naleving.
Mijn professioneel advies is altijd hetzelfde: voordat u een woning in de provincie Alicante te koop aanbiedt, laat dan een haalbaarheidsstudie of een documentenanalyse uitvoeren door een gecertificeerde professional. Een voorlopige analyse voorkomt vertragingen bij de notaris, problemen met de bankfinanciering en mislukte onderhandelingen. In een context van grote vraag is het kennen van de minimale woonoppervlakte en de bewoonbaarheidsvoorschriften niet alleen een juridische, maar ook een strategische kwestie, want een succesvolle verkoop in de provincie Alicante begint met een verkoop met juridische zekerheid.